Czy można wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas określony?

W umowie znajduje się odesłanie, iż w sprawach nieuregulowanych jej postanowieniami znajdują zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego oraz Ustawy o ochronie praw lokatorów. W takim oto stanie faktycznym jedna ze stron chce wypowiedzieć najem. Czy jest to możliwe?

Czytaj też: Kiedy i w jaki sposób właściciel może wypowiedzieć najem mieszkania

Biorąc pod uwagę obecny stan prawny, możemy wyróżnić dwa rodzaje najmu lokali mieszkalnych: najem na czas oznaczony i nieoznaczony. W naszym przypadku mamy do czynienia z umową na czas oznaczony, co oznacza, że strony precyzyjnie określiły termin rozpoczęcia i ustania wiążącego je stosunku prawnego. Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, w takim przypadku zarówno najemca, jak i wynajmujący, zachowują prawo do wypowiedzenia w „wypadkach określonych w umowie”. Odnosząc powyższą regulację do wspomnianego na wstępie przypadku, sprawa nieco się komplikuje, ponieważ strony nie zawarły w umowie odpowiedniej klauzuli umożliwiającej im jej wypowiedzenie.

Sąd Najwyższy w kwestii wypowiedzenia

Istotnym, z punktu widzenia powyższych rozważań jest orzeczenie Sądu Najwyższego (III CZP 92/2006), dotyczące możliwości i przesłanek wypowiedzenia tego typu umów. W uzasadnieniu orzeczenia SN zwraca uwagę, iż ustawodawca traktuje umowę zawartą na czas określony jako trwałe zobowiązanie, które gwarantuje stronom pewność, iż wynikające z niego uprawnienia i obowiązki nie wygasną przed upływem terminu określonego w umowie. Rozwiązanie zastosowane przez ustawodawcę w art. 673 § 3 kc, polegające na możliwości wcześniejszego zakończenia stosunku prawnego stanowi więc istotne odstępstwo od tej zasady, poczynione na rzecz możliwości swobodnego kształtowania treści umów przez układające się strony. Ustawodawca uzależnia jednak dopuszczalność takiego odstępstwa od spełnienia wymogu zawarcia w umowie odpowiedniej klauzuli regulującej kwestie dotyczące wypowiedzenia najmu. W naszym przypadku strony nie skorzystały z takiej możliwości, poddając się przepisom Kodeksu Cywilnego i Ustawy o ochronie praw lokatorów, co zgodnie z obowiązującym stanem prawnym zamyka im drogę do wcześniejszego rozwiązania umowy.

Jak należało postąpić, aby wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu na czas określony było możliwe?

Aby móc skorzystać z takiego uprawnienia należało zawrzeć w umowie zapis, umożliwiający wcześniejsze jej wypowiedzenie oraz sformułować katalog przesłanek, od których zależeć będzie jego skuteczność. W tym miejscu należy zaznaczyć, że powyższe przesłanki powinny być sformułowane w sposób w miarę precyzyjny i winny odnosić się do zdarzeń niezależnych od woli stron, co niejako zabezpiecza stabilność zobowiązania. Warto jednak zwrócić uwagę, iż w przywoływanym wyżej orzeczeniu, SN dopuścił możliwość określenia przesłanek wypowiedzenia najmu na czas określony, poprzez objęcie ich mianem „ważnych przyczyn”, których to „powaga” należałaby - w przypadku odmiennej wykładni stron, do oceny sądu. Przyjęcie takiego toku wykładni potwierdza niejako pogląd wykreowany jeszcze pod rządami Kodeksu zobowiązań, a mówiący o tym, iż z ważnych powodów można rozwiązać każde trwałe zobowiązanie.

Czytaj też: Wszystko, co musisz wiedzieć przed podpisaniem umowy najmu

„Ważne przyczyny”

We wspominanym już wielokrotnie orzeczeniu z 2006 roku, SN uznał iż „postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z „ważnych przyczyn” mieści się w hipotezie art. 673 § 3 kc.” Tym samym, Sąd obalił panujący dotychczas pogląd, że wcześniejsze wypowiedzenie najmu na czas oznaczony, jest możliwe tylko i wyłącznie w przypadku precyzyjnego wyliczenia przykładowych przyczyn przedwczesnego wypowiedzenia i będzie skuteczne także wtedy, gdy strony zaniechają precyzyjnego formułowania przesłanek, a zawrą jedynie klauzulę o możliwości rozwiązania umowy z „ważnych przyczyn”.

Niewątpliwą zaletą przesłanki „ważnych przyczyn” jest jej elastyczność, pozwalająca stronom na stworzenie katalogu ewentualnych zdarzeń, których wystąpienie powodowałoby przedwczesne rozwiązanie umowy. Jednak z drugiej strony, możliwość dowolnej interpretacji „powagi” tychże przesłanek, niesie ze sobą ryzyko konfliktu między stronami na tle wykładni, czy dane zdarzenie rzeczywiście odpowiada wymogom „ważności”. Oczywiście takie spory są naturalną konsekwencją tego, iż dla każdej ze stron dane zdarzenie może być mniej lub bardziej dotkliwe w skutkach. Takie ryzyko można jednak ograniczyć do minimum poprzez dokonanie precyzyjnej konstrukcji przesłanek wypowiedzenia jeszcze na etapie tworzenia umowy. Jak już wcześniej wspomniano, „wytypowanie” zdarzeń, które mogłyby spowodować trudności w zachowaniu trwałości zobowiązania zależy tylko i wyłącznie od indywidualnej oceny i wyczucia stron umowy, dlatego też trudno stworzyć przykładowy katalog – szablon, tego typu przesłanek.

Wnioski

Kończąc nasze rozważania, należy wskazać przepisy, w których ustawodawca co prawda przewiduje możliwość przedwczesnego zakończenia stosunku najmu, to jednak uzależnia rozwiązanie umowy od wystąpienia ściśle określonych przesłanek. Taką regulację znajdziemy w art. 11 ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Czytaj też: ABC wynajmu - porady dla wynajmujących mieszkanie

Ewentualną „furtką” dla stron, które nie zadbały o zamieszczenie w umowie odpowiedniej klauzuli oraz nie mogących skorzystać z możliwości wypowiedzenia w oparciu o ww. art.11 ust. 2, pozostaje jedynie powołanie się na zawarte w art. 11 ust. 10 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego uregulowaniu, zgodnie z którym w razie wystąpienia ważnych powodów, innych niż określone w jego ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania stosunku najmu.