Opłacanie czynszu za wynajem z góry może być ryzykowne

Jesień to czas intensywnych poszukiwań na rynku najmu. Potencjalni lokatorzy często otrzymują od właścicieli nieruchomości propozycje okazyjnego obniżenia czynszu najmu, gdy zapłacą za kilka miesięcy z góry. Często jest to warunek w przypadku nieruchomości atrakcyjnych, np. apartamentów, już bez obniżki zasadniczej ceny. Czy takie rozwiązanie jest korzystne dla lokatora, który może sobie na to pozwolić (np. firmy, która poszukuje lokalu dla kadry menadżerskiej i koszty najmu chciałaby by zaksięgować jeszcze w tym roku)? O poradę zapytaliśmy Henryka Jankowskiego, rzeczoznawcę majątkowego.

Czytaj także: Wskazówki dla planujących wynająć mieszkanie

Zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego, zawierając umowę najmu nieruchomości: lokalu mieszkalnego, użytkowego, domu - wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy nieruchomość do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz, najczęściej w formie pieniężnej.

Przy umowie dzierżawy - wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy nieruchomość do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz, który może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może też być oznaczony w ułamkowej części pożytków.

Zapisz termin płatności w umowie najmu

Termin płatności czynszu przy umowie najmu powinien być określony w umowie. Jeżeli nie jest, czynsz powinien być płacony z góry, a mianowicie:
- gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc - za cały czas najmu
- gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony - miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca.

Przy umowie dzierżawy, termin płatności czynszu jest płatny:
- zgodnie z treścią umowy,
- jeżeli nie jest w umowie oznaczony, z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym
- w przypadku braku takiego zwyczaju - półrocznie z dołu.

Czytaj także: Kupno mieszkania opłaca się bardziej niż najem

Na co zwrócić uwagę, wynajmując nieruchomość

Wynajmując lub wydzierżawiając nieruchomość od właściciela (wynajmującego) należy zwrócić uwagę, czy nieruchomość nie jest zadłużona i czy nie toczy się przeciwko właścicielowi postępowanie egzekucyjne. Czasami zadłużony właściciel, zanim dojdzie do zajęcia nieruchomości przez komornika, ściąga od najemcy czy dzierżawcy czynsz z góry za kilka miesięcy aby osiągnąć z nieruchomości jak największe przychody, zanim nieruchomość zostanie sprzedana przez komornika. Pomimo zapłacenia czynszu z góry za dłuższy okres, najemca (dzierżawca) zapłaci czynsz po raz drugi na rzecz komornika.

Zmiany w prawie

3 maja 2012 r. weszły w życie przepisy ustawy z dnia 16 września 2011 r. o zmianie ustawy Kodeks Postępowania Cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 233 z 2011 roku poz. 1381).

Czytaj także: Kiedy i w jaki sposób właściciel może wypowiedzieć najem mieszkania

Zgodnie z art. 929 § 11 KPC "Pobranie z góry przez dłużnika przed zajęciem czynszu najmu za czas dłuższy niż trzy miesiące, a czynszu dzierżawy za czas dłuższy niż sześć miesięcy, licząc w obu przypadkach od dnia zajęcia, nie zwalnia najemcy lub dzierżawcy od obowiązku zapłaty czynszu do rąk komornika".

Ponadto art. 930 § 3 i 4 reguluje m.in. następujące sprawy:
"Obciążenie nieruchomości przez dłużnika po jej zajęciu oraz rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym jest nieważne. W razie wpisania hipoteki przymusowej po zajęciu nieruchomości zabezpieczona niż wierzytelność nie korzysta z pierwszeństwa zaspokojenia przewidzianego dla należności zabezpieczonych hipotecznie. Oddanie zajętej nieruchomości w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę jest bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji."

Najemca i dzierżawca, jeżeli dwukrotnie zapłacili czynsz: raz - dla wynajmującego a drugi - dla komornika, mogą wystąpić do sądu z roszczeniem o zapłatę przeciwko byłemu właścicielowi ale wobec nieposiadania pieniędzy przez dłużnika (w wyniku przeprowadzonej egzekucji przez komornika), zaspokojenie ich roszczeń będzie raczej wątpliwe.

Precyzyjna umowa

Już wielokrotnie pisaliśmy o tym, że dla obu stron - właściciela i najemcy mieszkania - najlepszą gwarancją na przyszłość jest niezwykle precyzyjnie spisana umowa. Powinny być w niej omówione również kwestie opłacania czynszu - w tym sprecyzowane jego czynniki oraz określony sposób i termin płacenia należności. W ten sposób unikamy nieporozumień.

Zobacz także: Wzór umowy najmu

Uwaga na opłaty za media

Jak można się przekonać na forach internetowych - wiele emocji budzą rozliczenia za media. W momencie przejęcia wynajmowanego mieszkania obie strony powinny komisyjnie spisać stan liczników i - od tego momentu - rozliczać zużycie i należne za to kwoty. Lepiej sprawdzić (w spółdzielni, u dostawcy mediów), bilans nadpłat i dopłat!