Na pierwszy rzut oka, z punktu widzenia kupującego i sprzedającego, jest to mało znaczący detal. Nic bardziej mylnego, bo pod hasłem zadatek kryje się dalsze powodzenie transakcji (obu stron). Dla wyjaśnienia: nie mylmy zadatku z zaliczką, co często się zdarza. Różnica jest diametralna ze względu na skutki prawne. Większym zabezpieczeniem dla transakcji stron będzie zadatek (art. 394 K.C.).
Różnice między zadatkiem a zaliczką
To, czy przedpłata jest zadatkiem czy zaliczką (a to musi zostać określone w umowie) ma kluczowe znaczenie w momencie, kiedy transakcja nie dojdzie do skutku z winy jednej ze stron. W przypadku zaliczki, jeśli rozwiązanie umowy nastąpi z winy kupującego, traci on wpłaconą kwotę. Jeśli wina leży po stronie kupującego, jest on zobowiązany do zwrotu całej sumy zaliczki. Inaczej sprawa wygląda w przypadku zadatku. Jeżeli kupujący, który wpłacił zadatek, odstąpi od warunków umowy, traci on całą wpłaconą sumę, ale jeśli umowę zerwie sprzedający - jest on zobowiązany do wypłacenia kupującemu zadatku, który otrzymał, w podwójnej wysokości.
Warto pamiętać, że przedpłata staje się zaliczką tylko w przypadku, w którym została w ten sposób ujęta w umowie między stronami. Jeśli to nie zostanie jasno określone, kwota ta automatycznie jest traktowana jako zadatek.
Czytaj także: Koszty, które musimy ponieść przy zakupie mieszkania
Dlaczego zadatek jest taki ważny
Z punktu widzenia kupującego zabezpiecza go na wypadek, gdy sprzedający np. rozmyśli się ze sprzedaży nieruchomości lub dostanie lepszą ofertę finansową od innego kontrahenta. Żeby nie być gołosłownym, poprzemy to przykładem z własnego doświadczenia. Transakcja kupna dotyczyła mieszkania dwupokojowego w Ząbkach. Strona kupująca wpłaciła zadatek, ale w bardzo niskiej kwocie. Pamiętajmy, że wysokość zadatku to kwestia umowna między stronami. Zwyczajowo przyjęło się kwotę ok. 10% wartości nieruchomości. Po pewnym czasie okazało się, że ceny nieruchomości diametralnie z dnia na dzień poszły w górę. Strona sprzedająca dostała ofertę od innego kontrahenta, znacznie lepszą finansowo, a co za tym idzie z większym zadatkiem. W rezultacie sprzedającym opłacało się rozwiązać poprzednią umowę i zwrócić dwukrotność i tak niskiego zadatku.
Można tu przywołać także sytuację odwrotną, kiedy ceny nieruchomości spadają i kupujący znajdzie ofertę bardziej atrakcyjną cenowo. Woli stracić niską kwotę zadatku, którą wpłacił stronie sprzedającej w dniu podpisania umowy przedwstępnej. A tym samym - związać się drugą umową i nabyć tańszą i bardziej atrakcyjną nieruchomość.
Inną sytuacją może być przykład nabywania nieruchomości kredytowanej. Wówczas klienci kupujący często bronią się przed wpłaceniem zadatku, na poczet kupna nieruchomości. Jest to duży błąd ze względu na bezpieczeństwo transakcji, ale także wpływa ujemnie na negocjowanie warunków z bankiem przy podpisywaniu umowy kredytowej. W sytuacji, kiedy nie wpłacimy zadatku, możemy jako kupujący ryzykować, że strona sprzedająca - w czasie, kiedy my biegamy i załatwiamy całą procedurę kredytową - znajdzie klienta, który wpłaci zadatek. Staje się on w oczach sprzedającego konkretnym klientem, dającym lepsze, tzn. pewniejsze warunki na jakich będzie przebiegała transakcja. A my zostajemy z podpisaną umową kredytową, bez nieruchomości i musimy w bardzo krótkim czasie znaleźć podobną nieruchomość, aby nie stracić dobrych, już wynegocjowanych warunków w banku.
Z punktu widzenia sprzedającego zadatek jest tak samo istotnym elementem całej transakcji. Dzięki kwocie, jaka zostanie nam wpłacona przez stronę kupującą (pamiętajmy: w odpowiedniej wysokości) wiemy, że mamy do czynienia z konkretnym, rzeczowym nabywcą. W momencie kiedy pojawi się inna, lepsza oferta od innego kupującego, dwa razy zastanowimy się czy warto oddawać zadatek w podwójnej wysokości wpłacony przez pierwszego nabywcę.
Zadatek sam w sobie jest ważny, ale nie zapominajmy, że powinien być w odpowiedniej wysokości. Tak, aby „wiązał” ze sobą obie strony transakcji. W momencie wahań na rynku czy innych nieprzewidzianych czynników każda ze stron będzie miała pewność co do wykonania transakcji.
Czytaj także: Dokumenty, jakie musimy przygotować do podpisania aktu notarialnego
Strefa Biznesu: Polacy chętniej sięgają po krajowe produkty?
Dołącz do nas na Facebooku!
Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!
Kontakt z redakcją
Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?