Prawnik wyjaśnia: Zalanie mieszkania, co zrobić w takim przypadku?

Wielu z nas mieszka w budynkach wielorodzinnych. Od czasu do czasu mamy więc do czynienia z awariami lub innymi zdarzeniami, które doprowadzają do zalań mieszkań sąsiednich, w szczególności tych znajdujących się na niższych kondygnacjach. Co w takiej sytuacji zrobić?

Każdy, kto wyrządził z winy swej drugiemu szkodę obowiązany jest do jej naprawienia. Stanowi o tym art. 415 Kodeksu cywilnego (dalej „k.c.”). W sytuacji kierowania roszczenia o zapłatę w oparciu o tę podstawę prawną koniecznym jest wykazanie (udowodnienie) kilku okoliczności. Przede wszystkim chodzi tutaj o udowodnienie faktu wyrządzenia szkody i jej rozmiarów, a także winy podmiotu, do którego kierujemy roszczenie z tytułu wyrządzonej szkody. Praktyka pokazuje, że nie jest to takie proste, jakby mogło się wydawać. Art. 415 k.c. reguluje odpowiedzialność osoby fizycznej za czyn własny. Podstawową przesłanką tej odpowiedzialności jest ustalenie czynu człowieka, a zatem nie podlegają omawianej regulacji wszelkie odruchy ludzkie niezależne od woli.

Czyn człowieka może polegać zarówno na działaniu, jak i zaniechaniu. Czyn własny człowieka, aby stał się deliktem, musi być bezprawny i zawiniony. Jako pierwsza musi być badana przesłanka bezprawności. Bezprawność czynu można określić jako jego sprzeczność z prawem lub z zasadami współżycia społecznego. Wina oznacza możliwość postawienia danej osobie zarzutu, że nie zachowała się prawidłowo, chociaż mogła i powinna tak się zachować. W prawie rozróżnia się winę umyślną, która polega na tym, że sprawca chce dokonać czynu bezprawnego albo przynajmniej godzi się na to, zmierzając swoim zachowaniem do innego niż ten czyn rezultatu. Drugim rodzajem jest wina nieumyślna, która oznacza niezachowanie należytej staranności i zachodzi zarówno wtedy, gdy sprawca miał świadomość, że jego zachowanie może okazać się bezprawne, ale lekkomyślnie przypuszczał, że żadna szkoda z tego zachowania nie wyniknie, jak i wówczas, gdy sprawca nie miał takiej świadomości, choć ją mieć powinien.

Zarówno fakt zaistnienia szkody jak i jej wysokość należy udowodnić. W sprawach dotyczących zalań mieszkań ważnym jest więc właściwe udokumentowanie szkód wyrządzonych wskutek zalania. Przy odpowiedniej wycenie szkody, a więc kosztu przywrócenia mieszkania do stanu sprzed szkody, można posłużyć się opinią rzeczoznawcy majątkowego. W przypadku zakwestionowania przez sprawcę szkody jej wysokości na etapie postępowania sądowego, należy w czasie właściwym zgłosić wniosek o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu szkód majątkowych. W przeciwnym razie narazimy się na oddalenie przez sąd pozwu wskutek nieudowodnienia roszczenia co do wysokości. Warto pamiętać, że zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła, a naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono (art. 361 § 1 i 2 k.c.). Naprawienie szkody nie może więc prowadzić do przysporzenia po stronie poszkodowanego.

W publikacjach na temat roszczeń z tytułu zalań mieszkań pojawia się często kwestia stosowania art. 433 k.c. jako podstawy prawnej formułowanych pozwów. Zgodnie z tym przepisem za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia jest odpowiedzialny ten, kto pomieszczenie zajmuje, chyba że szkoda nastąpiła wskutek siły wyższej albo wyłącznie z winy poszkodowanego lub osoby trzeciej, za którą zajmujący pomieszczenie nie ponosi odpowiedzialności i której działaniu nie mógł zapobiec. Należy jednak wskazać, że utrwalone orzecznictwo sądów wyłącza stosowanie tego przepisu jako podstawy prawnej służącej do dochodzenia odszkodowań za zalanie mieszkania z lokalu położonego na wyższej kondygnacji. Podstawą odpowiedzialności sprawcy szkody polegającej na zalaniu lokalu położonego niżej z lokalu znajdującego się na wyższej kondygnacji jest przepis art. 415 k.c. Jakkolwiek w orzecznictwie pojawiła się również koncepcja zastosowania art. 433 k.c. przy ustalaniu odpowiedzialności za tego rodzaju szkody, to aktualnie za pogląd ugruntowany należy uznać ten, który wyklucza jako podstawę odpowiedzialności za tzw. szkody zalaniowe przepis art. 433 k.c. (Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 lutego 2013 r., III CZP 63/12, OSNC 2013/7-8/81, Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 18 lipca 2012 r., III CZP 41/12, OSNC 2013/3/28, Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 marca 2002 r., I CKN 1156/99, OSP 2003/1/5).