18+

Treść tylko dla pełnoletnich

Kolejna strona może zawierać treści nieodpowiednie dla osób niepełnoletnich. Jeśli chcesz do niej dotrzeć, wybierz niżej odpowiedni przycisk!

reklama

Na co zwrócić uwagę, kupując mieszkanie od dewelopera?

Aleksandra ChomickaZaktualizowano 
Polskapresse
Kupno mieszkania to inwestycja, która dla większości osób wiąże się z uruchomieniem całych życiowych oszczędności, wspartych kredytem bankowym. Kupujący, jeżeli podpiszą lekkomyślnie umowę, nie zawsze są równoprawnymi partnerami w zakresie praw i obowiązków stron. Można, a nawet trzeba negocjować warunki umów, nie musimy ich podpisywać w formie przedstawionej przez dewelopera.

Umowa umowie nierówna

Nawet umowa przedwstępna powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Nie zmienia to faktu, że umowa przedwstępna, zawarta bez notariusza, jest ważna. Podpisując umowę przedwstępną kupna lokalu, sprawdź, czy określa precyzyjnie strony, przedmiot, cenę oraz termin, w jakim deweloper wybuduje mieszkanie i ustanowi odrębną własność, a następnie zawrze umowę ostateczną. Każde słowo w niej zawarte ma swoją moc prawną.

Co musi się znaleźć w umowie?

Określenie stron

* nazwa, siedziba i adres firmy oraz numer w rejestrze przedsiębiorców lub ewidencji działalności gospodarczej, jeśli deweloper prowadzi działalność gospodarczą jako osoba fizyczna,

* dane osoby upoważnionej do reprezentowania firmy, która podpisuje umowę; jeśli jest to pełnomocnik, powinien przedłożyć dokument pełnomocnictwa oraz załączyć do umowy odpis tego dokumentu,

* dane kupującego – sprawdź, czy zostały wpisane poprawnie; może się to okazać ważne nie tylko wtedy, gdy będziesz rozstrzygał hipotetyczne na razie spory z deweloperem przed sądem, ale również wtedy, gdy ubiegasz się o kredyt w banku.

Czytaj także: Odbiór nowego mieszkania - kilka rzeczy, o których warto pamiętać

Przedmiot umowy (mieszkanie)

* adres, piętro w budynku itp.,

* metraż oraz informacja, w jaki sposób zostanie on ustalony – dopuszczalne wahania, sposób rozliczenia nadwyżki lub „manka” w metrażu, liczba i wielkość poszczególnych pomieszczeń,

* dane dotyczące powierzchni dodatkowych – balkon, piwnica, garaż itp. wraz z ceną,

* ewentualne uprawnienia do korzystania na zasadzie wyłączności z miejsc parkingowych, tarasów i ogródków bezpośrednio przylegających do lokalu,

* standard mieszkania i budynku – zagwarantuj sobie w umowie kontrolę nad wszelkimi zmianami w technologii i stosowaniu materiałów: przypilnuj, by nie mogło się to odbywać bez twojej zgody,

* udział w prawie do gruntu pod budynkiem (własność lub użytkowanie wieczyste) oraz w częściach wspólnych obiektu – umowa powinna wyraźnie wskazywać, że cena obejmuje również i te prawa (dot. tylko odrębnej własności mieszkania),

* opis nieruchomości, na której deweloper zamierza zbudować blok: położenie, powierzchnia, numery ewidencyjne działek, numery ksiąg wieczystych, tytuł prawny dewelopera do nieruchomości. Warto zdobyć od dewelopera oświadczenie, że nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, albo że do dnia podpisania umowy ostatecznej deweloper zobowiązuje się istniejącą hipotekę wykreślić. Oświadczenie to powinno być potwierdzone aktualnym odpisem z księgi wieczystej.

Cena

* waloryzacja cen – w umowie powinna znaleźć się informacja, że stawki podane są jako wartość brutto, są ostateczne i nie podlegają zmianie. To niestety rzadkość, dlatego sprawdzenia wymagają również zapisy o ewentualnej waloryzacji cen. Dopilnujmy, by dotyczyła tylko tych kwot, których jeszcze nie wpłaciliśmy, i by został określony okres, w jakim waloryzacja będzie dokonywana. Zwróć też uwagę, by w umowie znalazły się zapisy precyzujące przypadki zmiany ceny, np. gdy strony ustaliły spis dopuszczalnych zmian, dobrze podać ich nieprzekraczalną cenę. Podobnie w razie rezygnacji z określonych elementów w projekcie (np. gdy nie chcemy mieć wybudowanej jednej ściany, określmy, ile zapłacimy mniej),

* waluta – deweloperzy czasami nie podają stałej ceny w złotych, lecz w walucie obcej, najchętniej w euro; nie jest to korzystne dla kupującego, zwłaszcza gdy kurs danej waluty nie jest stabilny i wykazuje tendencję zwyżkową,

* harmonogram płatności (zwaloryzowanych) rat.

Zobacz też: Cechy, na które musisz zwrócić uwagę przy wyborze mieszkania

Terminy

* data wydania lokalu,

* data podpisania w formie aktu notarialnego umowy ostatecznej,

* termin zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży oraz przeniesienia własności aktem notarialnym. W umowie ostatecznej, oprócz elementów zawartych w umowie przedwstępnej, trzeba jasno określić, kto będzie sprawować zarząd tymczasowy nieruchomością wspólną do czasu, gdy mająca powstać wspólnota mieszkaniowa wyłoni własny zarząd.

Rozwiązanie umowy

* warunki rozwiązania umowy, odstąpienia od niej oraz odsetki za nieterminowe wpłaty i kary umowne za niedotrzymanie terminów. Jeżeli znajdzie się tam zapis np. o kilkuprocentowym odszkodowaniu, nieuczciwemu deweloperowi może opłacać się zerwanie umowy i sprzedanie mieszkania po raz drugi za wyższą cenę.

Niedozwolone klauzule

Umowa z chwilą podpisania wiąże obie strony. Jeśli jednak zawiera postanowienia sprzeczne z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa, to oczywiście są one nieważne. Jeżeli klient został wprowadzony w błąd, będzie mógł uchylić się od skutków prawnych oświadczenia woli w trybie i na zasadach przewidzianych przez przepisy kodeksu cywilnego.

Jeżeli nie negocjowałeś umowy, a znalazły się w nim niedozwolone zapisy, jest to podstawą do uznania umowy za nieważną, o co możesz się starać na drodze sądowej. Lepiej jednak dokładnie sprecyzować dokument, by nie mieć tej wątpliwej satysfakcji. Mając rację, możesz nie mieć najważniejszego – mieszkania.

Wszystkie niedozwolone zapisy umowne można znaleźć na stronie UOKiK: www.uokik.gov.pl.

W czym nam pomoże notariusz?

Na podstawie spisanej notarialnie umowy przedwstępnej możemy żądać wydania lokalu i wzywać dewelopera do podpisania aktu notarialnego, o ile dopełniliśmy warunków umowy. Jeżeli deweloper proponuje rozwiązanie umowy lub wręcz jednostronnie ją zrywa, co się w ostatnich miesiącach zdarzało, zgłaszamy sprawę do sądu, gdzie nie tylko żądamy wydania lokalu, ale przede wszystkim wnosimy, aby sąd do czasu rozstrzygnięcia sporu zabezpieczył przedmiot roszczenia, czyli mieszkanie. Nawet gdybyśmy jeszcze nie uzyskali zabezpieczenia lokalu, kopię pozwu składamy w odpowiednim wydziale ksiąg wieczystych. Gdyby deweloper próbował sprzedać mieszkanie innemu nabywcy, ten dowiedziałby się, że jest inna osoba, która rości sobie prawo do tego lokalu.

Gdy uzyskamy zabezpieczenie przedmiotu sporu, wpisujemy nasze roszczenie do księgi wieczystej, bo sprawa może ciągnąć się długie miesiące, a może nawet lata. Sąd będzie badał zapisy umowy – sprawdzał, jaki ona miała charakter, czy zobowiązywała do przeniesienia własności, czy nie, jakie są racje obu stron.

100 mln euro z Funduszy Norweskich na rozwój innowacji

Wideo

Komentarze

Ta strona jest chroniona przez reCAPTCHA i obowiązują na niej polityka prywatności oraz warunki korzystania z usługi firmy Google. Dodając komentarz, akceptujesz regulamin oraz Politykę Prywatności.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Dodaj ogłoszenie

Wykryliśmy, że nadal blokujesz reklamy...

To dzięki reklamom możemy dostarczyć dla Ciebie wartościowe informacje. Jeśli cenisz naszą pracę, prosimy, odblokuj reklamy na naszej stronie.

Dziękujemy za Twoje wsparcie!

Jasne, chcę odblokować
Przycisk nie działa ?
1.
W prawym górnym rogu przegladarki znajdź i kliknij ikonkę AdBlock. Z otwartego menu wybierz opcję "Wstrzymaj blokowanie na stronach w tej domenie".
krok 1
2.
Pojawi się okienko AdBlock. Przesuń suwak maksymalnie w prawą stronę, a nastepnie kliknij "Wyklucz".
krok 2
3.
Gotowe! Zielona ikonka informuje, że reklamy na stronie zostały odblokowane.
krok 3