W związku z występowaniem stanu epidemii ogłoszonego na mocy rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 r. (Dz. U. z 2020 roku, poz. 491) od kilku dni obserwujemy niebezpieczne zawirowania w obszarze stosowania umów cywilnoprawnych, a w szczególności umów najmu lokali użytkowych i mieszkalnych.
Tzw. specustawa - ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych nie reguluje wpływu epidemii na obowiązywanie umów cywilnoprawnych (jak i wielu innych istotnych kwestii). W takim wypadku musimy odwołać się do ogólnych zasad prawa umów ujętych w Kodeksie cywilnym (dalej k.c.).
Zasadą jest, iż w przypadku niewykonania umowy, strona, która nie wywiąże się z umowy, jest zobowiązana do naprawienia szkody. Zgodnie z art. 471 k.c. dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Złagodzeniu tego reżimu umownego ma służyć art. 3571 § 1 k.c., który stanowi, że jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.
Odpowiedzialność za wyrządzoną szkodę może być wyłączona, ale jedynie w przypadku, gdy szkoda wynikła z wystąpienia siły wyższej (vis maior). Pojęcie to nie jest zdefiniowane w przepisach, a jego znaczenie zostało wypracowane przez orzecznictwo, w którym przyjmuje się, że siła wyższa to zdarzenie: zewnętrzne, niemożliwe (lub bardzo trudne) do przewidzenia, skutkom którego nie sposób było zapobiec. To, czy epidemia koronawirusa (SARS-CoV-2) może kwalifikować się jako siła wyższa i w pewnych przypadkach zwalniać od odpowiedzialności za niewykonanie umowy, zależy od szczegółowej analizy konkretnego przypadku – zagrożenie zarażeniem powinno być obiektywne i realne, a szkoda którą w takiej sytuacji poniesie druga strona umowy wynikać musi bezpośrednio z wystąpienia ryzyka zarażenia koronawirusem.
Można więc stwierdzić, że wystąpienie koronawirusa mogłoby w pewnych przypadkach uzasadniać domaganie się przez jedną ze stron umowy najmu np. obniżenia czynszu (tzw. odstępnego), a w sytuacji skrajnej nawet rozwiązania takiej umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia. O uzasadnionym żądaniu obniżenia czynszu najmu można byłoby mówić np. w sytuacji, gdy dalsze prowadzenie działalności gospodarczej prowadzonej w najmowanym lokalu użytkowym zostało zabronione przez wprowadzone na mocy powszechnie obowiązujących aktów prawnych ograniczenia. W takim przypadku beznadziejna sytuacja przedsiębiorcy, który nie może prowadzić działalności gospodarczej, a który jest zarazem najemcą lokalu, mogłaby spowodować zasadność roszczenia o renegocjowanie warunków umowy najmu.
Podkreślić jednak należy – czego zdają się nie zauważać autorzy (w przeważającej mierze będący prawnikami) publikujący liczne artykuły na ten temat - że wskutek wystąpienia stanu epidemii i związanych z nim ograniczeń, szkodę ponosi nie tylko przedsiębiorca – najemca, ale także wynajmujący (właściciele lokalów), dla których zaistniały stan rzeczy był również nieprzewidziany i prowadzi do spadków dochodów, a przez to trudnej lub wręcz beznadziejne sytuacji finansowej. Może to mieć miejsce w szczególności, gdy wynajmujący trudni się jedynie wynajmowaniem lokalu lub lokali. Do formułowania żądań w zakresie obniżenia czynszów najmu, czy wręcz rozwiązania umów bez zachowania terminów wypowiedzenia, należy więc podejść z odpowiednim rozeznaniem i wyczuciem. Każda ze stron tych umów powinna w szczególności szanować sytuację, w której znalazła się także druga strona w związku z wystąpieniem stanu epidemii i związanych z nim ograniczeń.
Przestrzegałbym przed kierowaniem jednostronnych i daleko idących żądań, a nakłaniałbym raczej do podejmowania w takich sytuacjach rozmów i negocjacji, które nastawione będą na osiągnięcie konsensusu, kontynuowanie umów i przetrwanie firm, a przez to całej gospodarki kraju. Należy pamiętać, że jednostronne wypowiadanie umów czy ich warunków będzie za kilka miesięcy – kiedy sądy w pełni wznowią swoją działalność – przedmiotem ich rozważań. Nie można zakładać, że sądy będą uwzględniać jedynie interes najemców bez uwzględnienia także słusznych interesów wynajmujących, którzy znaleźli się w podobnej sytuacji jak inne podmioty, które mają obecnie problemy z płynnością finansową.
Czytaj również:
Premier Izraela stanie przed Trybunałem w Hadze? Jest wniosek o areszt
Dołącz do nas na Facebooku!
Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!
Kontakt z redakcją
Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?