Wspólnota mieszkaniowa - kiedy twój głos się liczy, a kiedy nie

Kwestie podejmowania decyzji we wspólnotach mieszkaniowych budzą od zawsze sporo emocji wśród właścicieli lokali. W ramach wspólnoty mają oni decydujący głos w wielu kwestiach, są jednak i takie sytuacje, w których ich zdanie nie będzie miało wielkiego znaczenia, a decyzje będzie można podjąć nawet przy ich sprzeciwie. Wiele zależy od wielkości wspólnoty mieszkaniowej i podziału właścicielskiego.
Co członek wspólnoty mieszkaniowej może zablokować, a czego zablokować mu nie wolno?

– Uchwały właścicieli we Wspólnocie Mieszkaniowej są wewnętrznym prawem Wspólnoty. Jest to główne narzędzie sprawowania zarządu nieruchomością wspólną. Uchwały zapadają w sprawach różnej rangi – od rozwiązania problemu doraźnego po decyzje o sposobie zarządu nieruchomością wspólną. Sposób zarządu nieruchomością wspólną zależy od ustaleń, które poczynili właściciele w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali. Jeżeli nie określono tego w umowie właścicieli, to obowiązują zasady opisane w rozdziale 4 ustawy o własności lokali. W przypadku Wspólnot Mieszkaniowych, w których liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem (tzw. potocznie "mała wspólnota"), zarząd nieruchomością wspólną odbywa się w oparciu o przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności – wyjaśnia Magdalena Marszałek, rzecznik Administracji Domów Miejskich w Bydgoszczy, która zarządza dziesiątkami wspólnot mieszkaniowych. – W przypadku Wspólnot Mieszkaniowych, w których liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych należących nadal do dotychczasowego właściciela, jest większa niż siedem (tzw. "duża wspólnota"), właściciele lokali są zobowiązani do wyboru Zarządu Wspólnoty, a zarząd nieruchomością wspólną odbywa się w oparciu o przepisy ustawy o własności lokali.

Kiedy liczy się głos większości we wspólnocie mieszkaniowej?

A w dużych wspólnotach decyzje zapadają większością głosów i może zdarzyć się, że zdanie jednego z członków wspólnoty zostanie przegłosowane. Tak może być między innymi w przypadku uchwały o powołaniu Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej, przyjęciu Regulaminu Wspólnoty, zlecenia administrowania nieruchomością wspólną, prowadzenia rachunku bankowego, ustalenia wynagrodzenia dla członków Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej, ustalenia wynagrodzenia dla administratora/zarządcy, ustalenia wysokości zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej, udzielenia Zarządowi absolutorium za okres sprawozdawczy, określenia trybu uregulowania niedoborów na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów, przeznaczenia nadwyżek z rozliczenia kosztów eksploatacji i kosztów remontów, dyspozycji dotyczącej środków remontowych, ustalenia planu gospodarczego, ustalenia korekty planu gospodarczego, ustalenia regulaminów rozliczeń mediów dostarczanych do nieruchomości Wspólnoty czy ustalenia trybu naliczania odsetek za zwłokę od nieterminowych wpłat. Dotyczy to także upoważnienia Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej do negocjacji umów dotyczących nieruchomości wspólnej oraz do podpisania takich umów, decyzji w sprawie ubezpieczenia mienia Wspólnoty i OC Wspólnoty z określeniem sum ubezpieczenia, ustalenia zasad postępowania odnośnie najmu i dzierżawy nieruchomości wspólnej, wyrażenia zgody na sprzedaż lokalu w drodze licytacji w trybie art. 16 ustawy o własności lokali, decyzji w sprawie wyboru wykonawcy remontu, ustalenia dotyczące rozliczenia właścicieli lokali po sprzedaży lokali, wyrażenia zgody na zmianę przeznaczenia nieruchomości wspólnej, na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej oraz na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w wyniku nadbudowy lub przebudowy nieruchomości wspólnej, a także na połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu.
Kiedy obowiązuje jednomyślność we wspólnocie mieszkaniowej?

Inaczej wygląda sytuacja w „małych wspólnotach", tu panuje swoiste „liberum veto" i wszystkie decyzje muszą zapadać jednomyślnie, co oznacza, że sprzeciw jednego z właścicieli jest w stanie zablokować każdą decyzję wspólnoty. Z jednej strony daje to gwarancję wszystkim właścicielom, że bez ich zgody nie zostanie podjęta żadna decyzja, z którą się nie zgadzają. Z drugiej strony może rodzić potężne kłopoty, gdy okaże się, że we wspólnocie jest problematyczny właściciel, z którym trudno się dogadać.

Dowiedz się: Jak walczyć z sąsiadem, który pali na balkonie

Jest jednak kilka obszarów, w których – bez względu na wielkość wspólnoty – wszyscy właściciele muszą wyrazić jednomyślną wolę, by podjąć uchwałę. Dotyczy to jednak szczególnych przypadków, takich jak nabycie nieruchomości, zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, podziału nieruchomości wspólnej i sprzedaży nieruchomości wspólnej.

Tych decyzji wspólnoty mieszkaniowej nie zablokujesz, bo... o nich nie wiesz

– W "dużych" wspólnotach Zarząd Wspólnoty może podejmować decyzje w sprawach/czynnościach zwykłego zarządu związane z prowadzeniem spraw bieżących, a także reprezentuje Wspólnotę na zewnątrz, uczestniczy w przygotowaniu i kontroli realizacji umów z wykonawcami świadczącymi usługi na rzecz Wspólnoty, komunikuje się z członkami Wspólnoty, przeprowadza głosowanie nad uchwałami w drodze indywidualnego zbierania głosów, wykonuje uchwały Wspólnoty, współpracuje z administratorem nieruchomości oraz prowadzi sprawy przekraczające zwykłe czynności, do których został umocowany w drodze stosownej uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej – wyjaśnia Magdalena Marszałek. – W "małych" wspólnotach czynności zwykłego zarządu realizują właściciele zwykłą większością głosów. Administrator może przejąć kompetencje Zarządu Wspólnoty lub właścicieli, o ile taka będzie wola Wspólnoty wyrażona uchwałą i zostanie to uregulowane i zapisane w umowie o administrowanie nieruchomością wspólną pomiędzy Wspólnotą i administratorem.
Kiedy dochodzi do nieporozumień?

– Zdarzają się skargi niezadowolonych właścicieli z podjętych uchwał, najczęściej wtedy, kiedy uchwały zapadają na zebraniach, a dany właściciel w nim nie uczestniczył i nie mógł zgłosić swoich zastrzeżeń oraz zagłosować przeciwko. W przypadku głosowania uchwał w drodze indywidualnego zbierania głosów, właściciele niekiedy zgłaszają zastrzeżenia o tym, że nie zostali w pełni poinformowani odnośnie uchwały – oczekując jej unieważnienia – mówi Magdalena Marszałek.

Co pozostaje niezadowolonym z podjętych uchwał właścicielom? Zgodnie z ustawą o własności lokali, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu, jeżeli w jego ocenie uchwała jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lub narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną tudzież w jakikolwiek inny sposób narusza jego interesy. Praktyka pokazuje, że niezadowoleni właściciele nie korzystają jednak z drogi sądowej.