Kupować mieszkanie czy budować dom? Bo ceny spadają...

Ceny spadają, nastroje są mieszane, a kupujący znowu kalkulują, czy opłaca się im minimalizować potrzeby (mieszkanie), czy myśleć o rodzinie i budować dom?
Ceny mieszkań nadal spadają
 Shutterstock

Gdyby mieszkaniec dużego miasta odkładał każdą zarobioną złotówkę, to na dwupokojowe mieszkanie mógłby sobie pozwolić po… 7 latach. O połowę krócej trwałoby to w Katowicach, gdzie są tanie mieszkania, a wysokie zarobki, a o blisko połowę dłużej w Sopocie, gdzie wprawdzie zarabia się nienajgorzej, ale mieszkania są najdroższe w Polsce. Gdynia mieści idealnie w średniej statystycznej, natomiast gdańszczanie ze swoimi dochodami - głodując i mieszkając pod chmurką - są w stanie uzbierać na mieszkanie w 6,5 roku. Czy jest to możliwe? Pod warunkiem, że planujemy wspólną inwestycję we dwoje, jedna osoba zarabia na życie, druga - na mieszkanie, albo przynajmniej na wkład własny, który zwiększy nasze szanse w banku, gdy będziemy starali się o kredyt.

Oszczędzać na mieszkanie czy tylko na wkład?

Zgodnie z danymi Home Broker, trzy czwarte nieruchomości w Polsce jest nabywanych z pomocą kredytu hipotecznego. Trudno się temu dziwić, jeżeli przeciętne wynagrodzenie netto w Warszawie można oszacować na 3,3 tys. zł miesięcznie, a cena transakcyjna przeciętnego mieszkania dwupokojowego wynosi w stolicy niecałe 320 tys. zł. Kwota ta odpowiada sumie ośmioletnich średnich wypłat „na rękę”. W efekcie zarabiając tyle, ile wynosi średnia płaca, nie sposób pozwolić sobie na zakup mieszkania bez wsparcia w postaci finansowania bankowego.

Budowa domu na własną rękę, poza granicami miejskimi, okaże się tańsza od kupna dużego mieszkania w pobliżu centrum, o ile inwestor potrafi znaleźć odpowiednią działkę i właściwie skalkulować inwestycję. O jednym się nie mówi: - Na budowę domu trudniej jest jednak uzyskać finansowanie - ostrzegają doradcy Aspiro.

Ceny materiałów budowlanych są od pewnego czasu w miarę stabilne. Według wyliczeń Grupy Polskie Składy Budowlane, koszt materiałów na budowę 150-metrowego domu wynosi obecnie średnio ok. 140-145 tys. zł, podobnie jak dwa lata temu. Do tego należy doliczyć ok. 300 - 400 tys. zł na kupno działki i usługi wykonawców, co w sumie pochłonie ok. 450 - 550 tys. zł.

Budując dom w podstawowym standardzie zapłacimy mniej za metr kwadratowy, niż za mieszkanie w mieście.
* Po pierwsze, ceny działek w samym mieście są znacznie wyższe.
* Po drugie, samodzielnie koordynując budowę możemy poszukać dodatkowych oszczędności. Nie liczymy się z marżą deweloperską, sami decydujemy o technologii i użytych materiałach, a więc łatwiej nam obniżyć koszt budowy. Taniej, nie oznacza jednak łatwiej. - Kredytowanie takiego przedsięwzięcia może okazać się mniejszym obciążeniem dla rodzinnego budżetu, jednak znacznie trudniej uzyskać finansowanie banków na budowę domu niż kupno lokalu – mówi Adam Wierzba, doradca Aspiro z Gdańska.

Skomplikowane dokumentacje
Podstawową zaletą domu jest to, że jego budowę możemy etapować, jednocześnie już w nim mieszkając. Jest to również szansa na możliwość zabezpieczenia swoich potrzeb mieszkaniowych na dłużej, gdy rodzina nam się powiększy i będzie jej w 2 pokojach za ciasno. Jednak główną przeszkodą, która wiele osób zniechęca, jest konieczność poświęcenia budowie czasu. który - w przypadku kupna mieszkania - ogranicza się do formalności bankowych i podpisania umowy z deweloperem.

Według GUS, domy powstające systemem gospodarczym, ciągle stanowią lwią część rynku, mimo że liczba tych przedsięwzięć nieznacznie maleje z roku na rok. W 2011 r. inwestorzy indywidualni oddali do użytku ponad 73 tys. mieszkań i budynków oraz wystąpili o ok. 96,4 tys. pozwoleń na budowę. Do inwestycji na własną rękę może jednak zniechęcać dostęp do finansowania. Dlaczego?

Łatwiej o kredyt na mieszkanie

Kredyt przeznaczony na budowę domu jednorodzinnego w tzw. systemie gospodarczym jest jednym z najtrudniejszych do uzyskania.

Do wniosku należy dołączyć zarówno dokumenty dotyczące działki, jak i wszelkiego rodzaju projekty i pozwolenia związane z prowadzoną budową. Ponadto należy samodzielnie wykonać kosztorys budowlany przedstawiający wszystkie etapy budowy domu z dokładnymi wyliczeniami co i ile ma kosztować. Wniosek taki jest analizowany przez inżyniera budowlanego, który określa, czy inwestor będzie w stanie za określoną kwotę zbudować dom. Ponadto rzeczoznawca szacuje jaka będzie wartość nieruchomości po wybudowaniu.

Zdecydowanie łatwiej jest uzyskać kredyt na zakup mieszkania - czy to na rynku wtórnym czy pierwotnym, gdzie całą dokumentację dotyczącą budowy przygotowuje deweloper - zapewnia Adam Wierzba.

Najważniejszą kwestią przy ubieganiu się o kredyt budowlany jest więc poprawne sporządzenie kosztorysu prac. Większość banków przyjmuje zwykle, że minimalne koszty budowy m kw., niezbędne do zakończenia inwestycji, wynoszą 2-2,8 tys. zł. Należy jednak pamiętać, że niezwykle rzadko można dokładnie przewidzieć wszystkie wydatki, dlatego też warto szacować koszty z zapasem. Nie jesteśmy przecież w stanie przewidzieć nagłego wzrostu cen materiałów budowlanych, zmian warunków pogodowych, dostępności niektórych elementów a także sprawności zatrudnionej ekipy.

Odpowiednia lokalizacja

Na Mazowszu można samodzielnie wybudować np. 170-metrowy dom już za niewiele ponad 600 tys. zł (cena obejmuje koszt działki), podczas gdy w samej Warszawie na 100-metrowy lokal wydamy ok. 700-900 tys. zł, o ile nie wybierzemy apartamentu, których ceny nierzadko przekraczają 1 mln zł. Finansując budowę domu np. w okolicach Grójca, Radomia czy Grodziska Mazowieckiego w 100 proc. na kredyt (30 lat spłaty), wg wyliczeń doradców Aspiro, co miesiąc będziemy zostawiać w banku ok. 3,7 tys. zł, a jeśli mamy 20% wkładu własnego, miesięczna rata spadnie do ok. 2,9 tys. zł. Natomiast kupno 100-metrowego mieszkania na kredyt, w samej stolicy, uszczupli nasz comiesięczny budżet aż o ok. 5,3 tys. zł (100% LTV – wkładu własnego) albo o ok. 4,2 tys. zł (80% LTV). Można oczywiście kupić gotowy dom od dewelopera, nawet, jak podaje serwis Tabelaofert.pl, za ok. 500 tys. zł. Ale za tyle dostaniemy niewielkie lokum o powierzchni 130-140 m kw., w segmencie, często na 200-300-metrowej działce.

Oczywiście nie w każdym przypadku budowa domu opłaci się bardziej niż kupno dużego lokum. Wiele zależy od cen działek, które w gminach ościennych są często wysokie, a ich podaż jest bardzo ograniczona. Szukając działki należy wziąć pod uwagę wiele czynników takich jak lokalizacja, uzbrojenie, czyli media (np. gaz czy kanalizacja), plan zagospodarowania dla terenu, na którym się znajduje, sąsiedztwo, droga dojazdowa itp. Tymczasem osoby zainteresowane mieszkaniem zwracają uwagę głównie na samą lokalizację albo dostępność szkół, sklepów itp. Znalezienie odpowiedniej działki pod budowę domy za rozsądną cenę jest więc trudnym przedsięwzięciem.

W Gdańsku

W Gdańsku lokum o pow. 100 m kw. kosztuje średnio ok. 600 tys. zł, podczas gdy budowa niemal 170-metrowego domu na działce o pow. ok. 1 tys. m kw., na Pomorzu może się zamknąć - według analityków Aspiro - w kwocie ok. 630 - 640 tys. zł. Czy to się opłaca, skoro deweloperzy oferują domy za 400 tys. zł?
Trzeba jednak pamiętać, że takie ceny dotyczą segmentów, położonych w miejscowościach pod miastem, o powierzchni w granicach 120 m kw. i położonych na miniaturowych działkach (co akurat nie zawsze jest wadą). Poza tym takie domy trzeba wykończyć, co pociąga za sobą konieczność zainwestowania sporych kwot.

Jeśli pozostaniemy przy koncepcji budowy samodzielnej lub przy udziale wynajętych firm, które pełnią rolę inwestora zastępczego - weźmiemy kredyt na 100% wartości domu - miesięczna rata wyniesie ok. 3,8 tys. zł, a przy 20%. wkładzie własnym koszt ten spadnie do ok. 3 tys. zł. Miesięczna spłata kredytu zaciągniętego na 100-metrowe mieszkanie pochłonie natomiast ok. 3,6 tys. zł (100% LTV) lub ok. 2,9 tys. zł ( 80% LTV)

Klucze do nowych mieszkań

Deweloperzy sprzedają dzisiaj nie tylko marzenia, jak jeszcze kilka lat temu, ale coraz częściej gotowe mieszkania.

W lutym liczba mieszkań oddanych do użytkowania (12,1 tys. sztuk) była wyższa niż przed miesiącem (o 4,1%), jak i względem analogicznego okresu przed rokiem (aż o 50,3%). Cieszyć może też fakt, że lutowy wynik jest lep-szy niż średnia z ostatnich 12 miesięcy, kiedy to oddawano do użytkowania przeciętnie 11,3 tys. mieszkań.

Nie do przecenienia, na poprawę wyników w omawianym obszarze, jest też wynik deweloperów. Zgodnie z danymi GUS w lutym oddali oni do użytkowania 4,6 tys. lokali, czyli o 108,7% więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Wynik ten wpisuje się w widoczny od kilku miesięcy trend. Jest to wynik kończących się budów, których rozpoczęcie przypada na pierwszą falę pokryzysowego ożywienia.

Wszystko wskazuje na to, że tempo przyrostu nowych mieszkań na rynku w najbliższym miesiącu nie spadnie. Kolejne budowy ruszają. Oznacza to możliwość negocjowania cen, a zamieszkanie w centrum miasta - w wielu przypadkach zwiększa szanse i możliwości zawodowe. Dlatego pytanie - dom czy mieszkanie - jest naprawdę trudne...

Mieszkanie jako polisa na starość

Jarosław Sadowski, Expander:

W przyszłości emerytury będą tak niskie, że aby godnie żyć osoby starsze mogą masowo korzystać z tzw. odwróconej hipoteki.

Emeryci w zamian za oddanie prawa do mieszkania otrzymają dożywotnią rentę w ramach tzw. odwróconej hipoteki. Oprócz pieniędzy emeryt zachowuje również prawo do mieszkania w nieruchomości do końca życia. Problem polega jednak na tym, że kwota renty nie jest zbyt wysoka. Przeciętnie suma wypłaconych obecnie rent wynosi zaledwie 25%-30% wartości nieruchomości. Stracą na tym jednak spadkobiercy, czyli dzieci czy wnuki takich osób - korzystając z tego rozwiązania emeryt pozbawia najbliższych spadku.

Jeśli nie zaczniemy odpowiednio wcześnie oszczędzać na emeryturę, to w przyszłości możemy być zmuszeni do skorzystania z tego typu usługi. Prognozy Ministerstwa Finansów mówią, że za 50 lat wypłacane świadczenia emerytalne będą stanowił zaledwie ok. 30% ostatnich dochodów. Tymczasem w trakcie aktywności zawodowej ludzie przyzwyczają się do pewnego poziomu życia. W rezultacie jeśli nie będą posiadali oszczędności, to jedynym sposobem na utrzymanie dotychczasowego trybu życia będzie odwrócona hipoteka.

Niestety, w przypadku domów - projekty ustawy o odwróconej hipotece nic o nich, póki co - nie mówi...

Optymizm, bo mieszkania tanieją

Za rok mieszkania powinny być tańsze średnio o 1,9% niż obecnie - przewidują doradcy Home Broker. Luty był drugim z rzędu miesiącem, w którym optymizm badanych wzrósł. Spadek pesymizmu może być spowodowany generalnie lepszymi nastrojami w gospodarce.

Wraz ze spadkiem prognozowanego zakresu przeceny - wzrósł też odsetek osób spodziewających się w kolejnym roku... wzrostów cen.

Po stronie czynników pozytywnych można też zapisać brak oczekiwanych w najbliższym czasie nowych rekomendacji nadzoru ograniczających dostępność kredytów mieszkaniowych. Co prawda od stycznia 2013 roku nie będzie można już uzyskać dofinansowanego kredytu z programu „Rodzina na swoim”, ale program ten i tak został już tak okrojony, że jego wpływ na rynek jest niewielki.

Aleksandra Chomicka

  • Polska Dziennik Bałtycki
Więcej na temat:

Komentarze

Liczba znaków do wpisania:  4000/4000

Ta strona jest chroniona przez reCAPTCHA i obowiązują na niej polityka prywatności oraz warunki korzystania z usługi firmy Google. Dodając komentarz, akceptujesz regulamin oraz Politykę Prywatności.

09.06.2015, 12:57

Budować dom! Ja tak zrobiłem i nie żałuję. Spójrzcie jaki cudny bloczek komórkowy biały http://www.castorama.pl/produkty/budowa/cegly-bloczki-i-pustaki/bloczki/bloczek-komorkowy-bialy.html Tak pokochałem moją budowę, że aż mam ochoty cegły przytulać :D

Jeśli uważasz, że któryś z komentarzy łamie regulamin, to wyślij nam link do tego artykułu na pomoc@naszemiasto.pl

Wybrane dla Ciebie

Powiązane

Więcej na temat:

Wykryliśmy, że nadal blokujesz reklamy...

To dzięki reklamom możemy dostarczyć dla Ciebie wartościowe informacje. Jeśli cenisz naszą pracę, prosimy, wyłącz Adblock na naszej stronie.

Dziękujemy za Twoje wsparcie!

Jasne, chcę odblokować
Przycisk nie działa ?
1.
W prawym górnym rogu przegladarki znajdź i kliknij ikonkę AdBlock. Z otwartego menu wybierz opcję "Wstrzymaj blokowanie na stronach w tej domenie".
krok 1
2.
Pojawi się okienko AdBlock. Przesuń suwak maksymalnie w prawą stronę, a nastepnie kliknij "Wyklucz".
krok 2
3.
Gotowe! Zielona ikonka informuje, że reklamy na stronie zostały odblokowane.
krok 3