Co wpływa na cenę mieszkania?

Realizacja zamiaru sprzedaży posiadanej nieruchomości nastąpić może za wcześniejszym ustaleniem jej wartości. O to, co wpływa na cenę sprzedawanego mieszkania czy domu z rynku wtórnego, czy warto negocjować i kiedy to robić, zapytaliśmy naszego eksperta Lidię Orfin, właścicielkę Orfin Nieruchomości.

Czytaj także: Jak się przygotować do sprzedaży mieszkania?

Próba oznaczenia wysokości pierwotnej ceny nieruchomości uzależniona jest od taktyki przyjętej przez właściciela już na wstępnym etapie procesu sprzedaży, (tzw. faza ofertowa). - To oferent podejmuje decyzję czy żądana cena sprzedaży jest ceną ostateczną czy też stanowi wartość podlegającą obniżeniu w toku późniejszych czynności negocjacyjnych podejmowanych z zainteresowanym nabyciem, potencjalnym kontrahentem - wyjaśnia Lidia Orfin. - W tym pierwszym przypadku, taktyka taka jest bardzo skuteczna o ile cena oferowanej nieruchomości jest zauważalnie niższa od nieruchomości podobnych (spełniających takie same kryteria lokalizacji i charakteru) wystawionych do sprzedaży na danym rynku lokalnym. Tak ustaloną cenę pierwotną uznaje się za cenę ostateczną i rzeczywistą, a zatem transakcyjną, tj. umożliwiającą zaistnienie (w połączeniu z innymi elementami transakcji) między zbywcą a nabywcą nieruchomości - stanu sposobności do zawarcia umowy sprzedaży - dodaje Lidia Orfin.

Taki sposób określenia ceny stosowany jest często w okresie tzw. kryzysu na rynku nieruchomości, tj. w okresie czasowego znacznego zmniejszenia obrotu nieruchomościami spowodowanego wieloma czynnikami, m.in. istniejącymi prognozami zapowiadającymi nagłe spadki cen nieruchomości, przez co podmioty zainteresowane w takim czasie nabyciem określonej nieruchomości niejako wstrzymują się od podjęcia ostatecznej decyzji w tym zakresie. Bezpośrednim skutkiem takiego stanu jest więc spadek popytu na tym rynku. W takim przypadku powszechnie stosowana taktyka pozostająca w alternatywie do wyżej omówionej, a polegająca na oferowaniu nieruchomości za cenę wyższą w stosunku do ceny rzeczywiście pożądanej i transakcyjnej, często zawodzi. Pamiętać jednak należy, że taka metoda oznaczenia ceny z powodzeniem przyjmowana może być wtedy, gdy „kondycja” rynku nieruchomości jest co najmniej poprawna.

- Jakkolwiek kwestią złożoną jest zakres czynników warunkujących ustalenie wartości określonej nieruchomości, wyróżnić należy dwa najbardziej istotne elementy mające wpływ na jej cenę. To charakter nieruchomości (cechy pierwotne i wtórne) oraz jej lokalizacja - mówi Lidia Orfin. - Zakres cech pierwotnych, najistotniejszych dla ustalenia rzeczywistej ceny nieruchomości, obejmuje przede wszystkim jej lokalizację, rodzaj budynku, rok budowy, materiały budowlane i konstrukcyjne wykorzystane w procesie budowlanym, powierzchnię, montaż windy, kondygnację oraz stronę świata mieszkania, a także jego ogólne umiejscowienie (na przykład w bliskiej odległości od źródeł hałasu - ulicy, placu zabaw czy bezpośrednie umiejscowienie nad bramą hali garażowej) oraz przynależność balkonu, tarasu lub ogrodu, czy w końcu przynależność miejsca postojowego w hali garażowej lub istnienie możliwości parkowania pojazdu na terenie danego obiektu.

W zakres cech pierwotnych wchodzi również obiektywna możliwość aranżacji/ modyfikacji nieruchomości. Pamiętać należy, że cena mieszkania jest odwrotnie proporcjonalna do jego wielkości. Dotychczas przyjmowano, iż mieszkania położone na parterach budynku są tańsze od tych położonych na wyższych kondygnacjach. Tendencja ta obecnie zanika jako, że co raz częściej lokale mieszkalne na parterze posiadają atrakcyjne i duże tarasy lub ogrody z powodzeniem wykorzystywane przez ich właścicieli, co znacząco rekompensuje pewne niedogodności związane z mniejszym bezpieczeństwem czy nasłonecznieniem. Co więcej, przedmiotem zainteresowania osób poszukujących nieruchomości jest wysokość czynszu oraz sposób jego ustalenia.

Czytaj też: Mieszkanie bez balkonu tańsze o 23 tysiące

Cechami wtórnymi natomiast są standard wykończenia nieruchomości, jej stan oraz jakość i celowość dokonanych wtórnych modyfikacji (dotyczy np. mieszkań, w których balkon lub taras został zabudowany).

Drugim z wymienionych elementów jest lokalizacja nieruchomości mająca równie istotne znaczenie dla prawidłowego ustalenia ceny nieruchomości. Ocena korzystnego jej położenia uzależniona jest od odległości nieruchomości od centrum miasta, od środków komunikacji miejskiej oraz tzw. terenów zielonych. Na rynku trójmiejskim należy także uwzględnić odległość od morza. Ustalenie małej odległości od wymienionych miejsc stanowi o atrakcyjności nieruchomości. Wpływ na oznaczenie przedmiotowej ceny ma także szeroko pojęty prestiż dzielnicy, na której ona się znajduje. Negatywny wpływ na cenę oferty ma z pewnością sąsiedztwo terenów przemysłowych. - Powyżej omówione zagadnienie daje podstawę do uznania, iż przebieg procesu ustalenia ceny danej nieruchomości oparty być winien na konieczności uwzględnienia zindywidualizowanych jej cech oraz położenia, a także ogólnej sytuacji na rynku nieruchomości - dodaje nasz ekspert.